Po czym poznać nieuczciwego dewelopera

Może i nie jest to zbyt przyjemny temat aby zaczynać nim bloga, jednak – zanim przejdziemy do dalszych tematów związanych z aktualnym posiadaniem mieszkania – musimy pomówić o tym, co zrobić aby najpierw taki lokal mieć. Niestety, nadal nie brakuje sytuacji w których – w miejscu, gdzie ogłoszenia nieruchomości obiecywały nam dumne osiedle – po dekadzie nadal zostaje wyłącznie plac budowy. I – choć obiektywnie trzeba przyznać – że praktyki te nie są tak rozpowszechnione jak we wcześniejszych latach, kiedy budowano na potęgę a bardzo często bez podstawowej wiedzy, i tak warto wiedzieć czego unikać jeżeli chodzi o oferty nieruchomości

A więc – po pierwsze – tak jak w przypadku każdego innego przedsięwzięcia, kalkulator jest twoim najlepszym przyjacielem. Nierzadko przed pułapką oszukanej nieruchomości na sprzedaż ochronić nas może parę prostych obliczeń: jeżeli to, co obiecuje deweloper nie ma realnej szansy zaistnieć w rzeczywistości i liczby po prostu nie zgadzają się w żaden sposób, powinien być to dla nas czytelny sygnał. To samo trzeba powiedzieć o wszystkich obietnicach, które usłyszeć można na spotkaniach – jak wiemy, słowa nic nie kosztują, stąd deweloper może obiecywać nam złote góry. Niestety, bardzo często zamiast góry złota za oknami rozciąga się hałda ziemi albo gruzu. Stąd – jeżeli chodzi o oferty nieruchomości – do wszystkiego, co nie zostało zawarte w umowie i planie zagospodarowania należy podchodzić sceptycznie. Najlepiej w ogóle dobrze przyjrzeć się planowi i zawczasu sprawdzić, jak obietnice mają się do rzeczywistości. Na szczęście powstała pięć lat temu ustawa deweloperska nakłada wymóg udostępnienia kupującemu tak zwanego „prospektu informacyjnego” nieco ukróciła te praktyki – teraz sprzedający musi wyłożyć „karty na stół” i zaoferować klientowi coś więcej niż pustosłowie. Mimo wszystko, nadal warto zachować czujność.

Wspomniana już ustawa miała także jeszcze jeden pozytywny skutek – ustalenie funduszy powierniczych, dzięki którym finansowanie inwestycji nie odbywa się już przez bezpośrednią wpłatę. Dzięki temu nasze pieniądze – które wcześniej zamiast budować mieszkania na Bezrzeczu kończyły nierzadko na koncie w San Marino – znajdują się teraz bezpiecznie w banku, który wypłaci je dopiero po skończonej inwestycji. Warto tutaj zapoznać się też z forma funduszu powierniczego – czy jest on otwarty czy zamknięty. Deweloperzy starają się raczej unikać tej drugiej formy, ponieważ jest ona bardziej restrykcyjna – w przypadku funduszu otwartego pieniądze wypłacane są w transzach (za każdy etap budowy), w przypadku zamkniętego w całości dopiero po zakończeniu budowy.

Warto też wyczulić się na bardziej „delikatne” sygnały, mogące świadczyć o tym że ktoś próbuje wmanewrować nas w wątpliwe oferty nieruchomości. Czasami to, co dzieje się wokół samej budowy powiedzieć nam może więcej niż ona sama, a drobne detale mogą odsłonić nam większy (i mało zachęcający) obraz. Po pierwsze, warto sprawdzić co o deweloperze sądzi bank i potencjalni inwestorzy. Potencjalne „alarmowe lampki” to:

Wstrzymanie inwestycji: jeżeli deweloper nagle zaczyna ograniczać swoje plany – tłumacząc się „sytuacją na rynku” albo „nieprzewidzianymi okolicznościami” – najczęściej oznacza to, że skończyły mu się zarówno fundusze, jak i cierpliwość banku i inwestorów. Takich inwestorów omijamy z dala, ale – i tu warto zwrócić uwagę – i proces odwrotny, a więc spadek cen i wyprzedawanie własnego kapitału świadczyć może o złej sytuacji. Upadająca firma bardzo często próbuje „złapać oddech”, licząc na to że nawet wyprzedanie po cenie pozwoli jej utrzymać się dłużej na rynku

Uciekający lokatorzy: znowu, potencjalnie może wyglądać to jak okazja, ale jeżeli nowe mieszkania – szczególnie na nadal budującym się osiedlu – trafiają na sprzedaż (i w dodatku po zaniżonej cenie), to wcale nie należy cieszyć się z takiej oferty. Nieruchomości – świeżo kupione i sprzedawane za bezcen – najczęściej świadczą o tym, że ich właściciele zaczęli odkrywać budowlane usterki i najzwyczajniej w świecie opuszczają tonący (niekiedy nawet dosłownie) okręt.

Zła sytuacja w mediach: chociaż wiadomym jest, że prasa i telewizja lubują się w gonieniu za sensacją, mimo wszystko warto przynajmniej spróbować im uwierzyć jeżeli zaczynają pisać źle o deweloperze. Bardzo często dziennikarze dostają „oddolne” – a więc najbardziej cenne dla nas, jako dla potencjalnego lokatora – sygnały, które zawczasu ostrzegą nas przed nietrafionym kupnem. Warto sprawdzić też internet – jeden nieprzychylny wpis może być dziełem jakiegoś furiata, ale jeżeli zaczyna robić się ich więcej lub powstają nawet całe fora poświęcone błędom danej firmy sprawa najczęściej jest poważna.

Problemy na giełdzie – chociaż nie wszystkie firmy można tam rzeczywiście znaleźć, to jednak skala przedsięwzięć budowlanych często wiąże się z notowaniami na Giełdzie Papierów Wartościowych. Znacznie ułatwia to sytuację klienta, który – mając wgląd do finansowych wyników – może sprawdzić, jak dobrze rokuje dana inwestycja. Spadający kurs – nawet niezbyt gwałtowny – może świadczyć o kłopotach, tak samo jak oprocentowanie obligacji. Im wyższy procent, tym bardziej ryzykowna z perspektywy inwestorów jest dana firma – inaczej mówiąc, tym mniej są oni skłonni uwierzyć że przedsięwzięcie dojdzie do skutku

Oczywiście, nie jest to w żaden sposób pełna lista – nieruchomości na sprzedaż nadal kryją w sobie mnóstwo pułapek, od strony prawnej czy architektonicznej. Potencjalnym nabywcom pozostaje więc być czujnym, liczyć wszystko dwa razy i dokładnie prześwietlać każdy element związany z budową. Mimo wszystko, sytuacja wydaje się jednak poprawiać – plajty, jeżeli już do nich dochodziło, dotyczyły inwestycji sprzed 2012 a ustawa rzeczywiście uporządkowała mocno chaotyczny światek deweloperów. Być może – za parę lat – i ten artykuł straci na aktualności i będzie można go czytać z westchnieniem ulgi, że wszystko to już minęło

Czego wam właśnie życzę

(PS. Następnym razem będzie coś mniej negatywnego)

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>